Comprar um imóvel, seja para moradia, como uma forma de investimento ou pelos objetivos comerciais, é sempre uma atitude que exige gastos significativos.
Entretanto, neste ano de 2021, os preços dos imóveis residenciais devem subir e as taxas de juros também devem sofrer leve alta.
Por isso, para poder arcar com os diversos custos envolvidos na aquisição, uma das maneiras mais comuns de comprar é por meio do financiamento.
Parcelar um imóvel é extremamente vantajoso para quem não pode pagá-lo à vista ou quer um pouco mais de tempo para planejar os próximos passos, desta forma o comprador consegue pensar em outros detalhes também como móveis para a casa e coisas importantes.
Além de que existe um grande prazo para ir pagando o financiamento aos poucos, dando a chance ao comprador de amortizar as parcelas para quitar a dívida mais rapidamente.
Como funciona o financiamento de imóvel?
A linha de crédito de financiamento é oferecida por diversas instituições financeiras e bancos, e se destina à aquisição de quaisquer imóveis, novos ou usados.
Entretanto, o foco principal de financiamento é para casas e apartamentos. O processo de financiar um imóvel é fácil de entender, funciona assim:
- O comprador solicita o financiamento junto à instituição desejada do imóvel e firma um acordo.
- O primeiro passo é decidir as prerrogativas do pagamento, como número de parcelas, valor total que será financiado, entre outros.
- Durante o processo de análise, a instituição financeira fará uma avaliação do imóvel para verificar qual valor que seria correto liberar para o financiamento. Não é tão fácil ter noção desse valor, mas para isso existem ferramentas de análise e simulação de financiamentos, que fornecem avaliações com grande precisão, por exemplo neste link.
Dessa forma, você consegue ter uma boa ideia antes de pedir seu financiamento e até mesmo comparar diversas simulações feitas de forma online. Após a análise e a confirmação, a instituição credora faz a compra do imóvel à vista, mediante pagamento total ou não do valor anunciado.
E assim o valor combinado em contrato será pago posteriormente pelo comprador em várias parcelas, que foram combinadas lá no início em contrato, diretamente com a financeira, que até a quitação do imóvel, ainda é a dona do imóvel em termos legais.
No entanto, a propriedade é vinculada ao futuro dono, para que já possa executar os processos burocráticos vigentes que envolvem suas ações na posição de proprietário. A única restrição que rege sobre o financiamento é em relação à venda do bem a terceiros, que não pode ser realizada até que o valor esteja totalmente pago.
Na Caixa Econômica, por exemplo, o processo ocorre da mesma maneira que em outras instituições financeiras, porém, a flexibilidade do valor do financiamento é um pouco maior, onde é permitido a compra de imóveis de até três milhões de reais.
Quais são os documentos necessários para realizar o financiamento?
A documentação para dar início ao financiamento se divide em duas categorias: os documentos do comprador e os documentos do imóvel.
São eles:
• Documentos do comprador do imóvel:
- RG e CPF (originais e cópia)
- Comprovante de endereço e de renda (extratos bancários, IR, holerites)
- Certidão de casamento ou união estável (se for o caso)
- Certidão negativa de débitos relativos à Dívida Ativa e tributos Federais
- Cópia da CTPS, extratos do FGTS e autorização para movimentação de conta vinculada ao Fundo de Garantia (para quem for fazer o financiamento utilizando o benefício)
- Certidão negativa de propriedade sobre bens imóveis (exigida no caso de financiamento pelo FGTS ou pelo Minha Casa, Minha Vida)
• Documentos do imóvel:
A documentação do imóvel pode variar, dependendo de como está a sua situação para o financiamento.
Para imóveis que ainda estão na planta é necessário ter:
- Registro de título de propriedade
- Certidões negativas de ônus reais e IPTU
- Registro de ações reipersecutórias e alienações
- Registro de pagamento do TCA
- Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis
- Planta baixa
- Opção de compra e venda preenchida
- Certidão enfitêutica
- ART do engenheiro responsável (Anotação de Responsabilidade Técnica)
- Habite-se
Para imóveis usados, é necessário apresentar, além dos documentos pertinentes já citados acima:
- Certidão vintenária (20 anos) com negativa de ônus
- Em caso de condomínio, a certidão negativa de débitos sobre as taxas condominiais
- Caso haja financiamento em outro agente, a declaração de saldo devedor deve ser apresentada à nova instituição responsável pela negociação
2021 é um bom ano para comprar imóveis?
Em 2020, o preço dos imóveis residenciais subiu 3,67%, segundo o Índice FipeZap, essa foi a primeira alta anual desde 2016.
No ano passado, os financiamentos imobiliários com recursos da poupança atingiram recordes históricos consecutivos.
Os empréstimos destinados à aquisição e construção de imóveis atingiram R $124 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Esse volume é um recorde histórico, mesmo em um ano marcado pelas incertezas trazidas pela nova pandemia de Covid-19.
De acordo com Cristiane Portella, presidente da Abecip, isso ocorreu porque a poupança, que financia o crédito imobiliário, teve uma sequência de captações recordes, muito em função do auxílio emergencial dado pelo governo.
Além disso, segundo a presidente, o financiamento imobiliário tem sido cada vez mais valorizado pelos bancos, por ser um jeito de manter um relacionamento de longo prazo com seus clientes.
Com a queda da Selic, as taxas de juros dos financiamentos imobiliários também caíram e os compradores de imóveis aproveitaram. De modo que, em um crédito de 20 ou 30 anos, qualquer diminuição pequena nas taxas já faz muita diferença para o comprador.
O Custo Efetivo Total (conhecido como CET, que inclui os juros e outras taxas embutidas no financiamento) médio para financiar um imóvel de R$750 mil caiu de 8,10% ao ano, em janeiro de 2020, para 7,63% ao ano, em dezembro. Portanto, para quem financiou R $750 mil do valor de um imóvel em janeiro de 2020, a primeira prestação ficou em média em R $6.874,11, em um prazo de até 30 anos.
Agora, para quem financiou o mesmo imóvel, pelo mesmo prazo, em dezembro, a primeira parcela era 4% menor, em uma média de R $6.599,05. Totalizando uma economia de R$49.730 ao longo de 30 anos de financiamento.
Esse ano, as taxas de juros dos financiamentos imobiliários tendem a imitar o caminho da Selic e sofrer uma leve alta, mas nada tão alto, que afaste os tomadores de crédito, de acordo com a presidente da Abecip.
Portanto, de acordo com a expectativa de aumento nos preços dos imóveis e nos juros nos próximos anos, 2021 vai ser um bom momento para comprar uma casa ou um apartamento para morar, antes que os valores subam ainda mais.
Mas, comprar um imóvel requer muita calma antes de qualquer decisão, pois é uma grande compra e a longo prazo. Em 2020, a política de crédito dos principais bancos não foi alterada e não houve aumento na dificuldade de aprovação.
Entretanto, o comprador pode demorar mais tempo para conseguir o crédito aprovado, em função da demanda maior. O prazo médio que os bancos levam para avaliar a documentação e emitir o contrato passou de entre 20 e 30 dias, no começo do ano, passou de 30 a 60 dias, no fim do ano.
imagem: Canva Pro
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